AKTA JUAL BELI TANAH DINILAI CACAT HUKUM

Kasus Jayenggaten Semarang

Akta jual beli tanah Jayenggaten dari ahli waris Tasripien kepada pemilik Hotel Gumaya dinilai cacat hukum. Akta yang disahkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) itu menyebutkan tanah seluas 5.440m persegi di kampong Jayenggaten beserta bangunan yang berdiri diatasnya dijual oleh Aisyiah ahli waris Tasripien kepada Hendra Soegiarto, pemilik Hotel Gumaya.

Padahal, menurut Guru Besar Fakultas Hukum Unika Soegijapranata. Prof Dr. Agnes Widanti SH CN. Sejak puluhan tahun lalu warga hanya menyewa lahan, sedangkan bangunan rumah yang ada di kampong tersebut didirikan warga “sejak 1995, ahli waris Tasripien tidak pernah mengambil uang sewa tanah. Sebelumnya, system pembayaran sewa dilakukan secara ambilan bukan setoran karenanya, warga dianggap tidak membayar.” Kata Agnes dalam pertemuan membahas kasus sangketa Jayenggaten. Dibalai Kota, selasa (6/9).

Baik dalam kasus perdata maupun pidana, pengadilan negeri Semarang menyatakan warga bersalah. Tidak puas dengan amar putusan ersebut warga Jayenggaten mengaukan kasasi ke Mahkamah Agung. Hingga hari ini belum ada putusan MA atas kasus tersebut.

Diskusi para hokum yang difasilitasi Desk Program 100 hari itu mengadirkan sejumlah pakar hokum, selain Agnes hadir juhga pakar sosiologi hokum UnDip Prof. Dr Satjipto Rahardjo SH, pakar hokum tata Negara UnDip, Arief Hidayat SH MH, dan pakar hokum agrarian Unissula, DR. Ali Mansyur SH CN MH.

Arief Hidayat menilai ada fakta yang disembunyikan oleh notaris PPAT. Jika bangunan benar-benar milik warga, maka ahli waris Tasripien tidak berhak menjual bangunan itu kepada orang lain.

“jika benar demikian, notaris PPAT yang mengurus akta jual-beli itu bias diajukan ke PTUN. Sebagai pejabat Negara , PPAT dapat digugat kepengadilan tata usaha Negara.” Ujarnya.

TAK MEMUTUS SEWA

 Pakar hukum agrarian Unissula Dr. Ali Mansyur SH CN MH mengatakan, kitab undang-undang hokum perdata menyatakan jual-beli tidak dapat memutus sewa-menyewanya.

Dalam ketentuan hokum perdata, sewa-menyewa dapat dilakukan secara tertulis maupun lisan. Warga Jayenggaten menurut Ali hingga kini masih bersikukuh menyatakan bahwa mereka adalah para penyewa.

Sebaliknya, pemilik Hotel Gumaya merasa memiliki bukti kepemilikan yang sah, sehingga merasa berhak melakukan pengosongan lahan. “selama belum ada keputusan hokum yang tetap, upaya damai masih bisa dilakukan. Harus ada penyelesaian antara pemilik pertama, pemilik kedua dan warga Jayenggaten.” Usulnya.

Sementara itu Kepala Bagian Hukum Pemkot Nurjanah SH menuturkan, terdapat 32 rumah dan satu musholla dikampung Jayenggaten. Saat ini ada 55 keluarga atau 181 jiwa yang tinggal dikampung Jayenggaten. Menurutnya pada 8 Januari lal warga membentuk tim tujuh sebagai negosiator tali asih. Saat itu pemilik Hotel Gumaya bersedia memberi kompensasi sebesar Rp300.000/m2, namun warga meminta Rp2juta/m2. Pemilik hotel menawar Rp1juta/m2 namun warga menolak.

Wakil Wali Kota Mahfudz Ali berkata pemkot sudah berusaha memediasi warga dengan pemilik hotel. Bahkan, beberapa waktu lalu Mahfudz mengundang Hendra Soegiarto untuk membicarakan kemungkinan jalan damai. “namun rupanya Hendra masih lebih kuat karena pengadilan telah memenangkan kasusnya, ia tidak bersedia negosiasi karena merasa menang.” Kata dia.

Pada kesempatan itu, Mahfudz memprihatinkan aksi pembakaran boneka wali kota yang dilakukan warga pada unjuk rasa beberapa waktu lalu. Menurut dia pemkot sudah melakukan beberapa upaya untuk membuat kasus Jayenggaten terselesaikan dengan baik. “kami sudah berbuat demikian, kok masih ada saja yang membakar boneka pak wali kota saya kan jadi prihatin. Ujarnya.

Sumber Kasus : Suara Merdeka

HUKUM DAGANG

Pengertian

Hukum dagang ialah hukum yang mengatur tingkah laku manusia yang turut melakukan perdagangan untuk memperoleh keuntungan . atau hukum yang mengatur hubungan hukum antara manusia dan badan-badan hukum satu sama lainnya dalam lapangan perdagangan . sistem hukum dagang menurut arti luas adalah hukum dibagi 2 yaitu yang tertulis dan tidak tertulis tentang aturan perdagangan.

Bentuk Badan Usaha

1.       Perseroan Terbatas (PT)

Perseroan terbatas (PT) adalah badan usaha yang modalnya diperoleh dari hasil penjualan saham. Setiap pemengang surat saham mempunyai hak atas perusahaan dan setiap pemegang surat saham berhak atas keuntungan (dividen).

2.       Koperasi

Koperasi adalah badan usaha yang berlandaskan asas-asas kekeluargaan.

3.       Yayasan

Yayasan adalah suatu badan usaha, tetapi tidak merupakan perusahaan karena tidak mencari keuntungan. Badan usaha ini didirikan untuk sosial dan berbadan hukum.

4.       BUMN

Badan Usaha Milik Negara (atau BUMN) ialah badan usaha yang permodalannya seluruhnya atau sebagian dimiliki oleh Pemerintah. Status pegawai badan usaha-badan usaha tersebut adalah karyawan BUMN bukan pegawai negeri. BUMN sendiri sekarang ada 3 macam yaitu :

o   Perjan

Perjan adalah bentuk badan usaha milik negara yang seluruh modalnya dimiliki oleh pemerintah. Perjan ini berorientasi pelayanan pada masyarakat, Sehingga selalu merugi. Sekarang sudah tidak ada perusahaan BUMN yang menggunakan model perjan karena besarnya biaya untuk memelihara perjan-perjan tersebut sesuai dengan Undang Undang (UU) Nomor 19 tahun 2003 tentang BUMN. Contoh Perjan: PJKA (Perusahaan Jawatan Kereta Api) kini berganti menjadi PT.KAI

o   Perum

Perum adalah perjan yang sudah diubah. Tujuannya tidak lagi berorientasi pelayanan tetapi sudah profit oriented. Sama seperti Perjan, perum di kelola oleh negara dengan status pegawainya sebagai Pegawai Negeri. Namun perusahaan masih merugi meskipun status Perjan diubah menjadi Perum, sehingga pemerintah terpaksa menjual sebagian saham Perum tersebut kepada publik (go public) dan statusnya diubah menjadi persero.

o   Persero

Persero adalah salah satu Badan Usaha yang dikelola oleh Negara atau Daerah. Berbeda dengan Perum atau Perjan, tujuan didirikannya Persero yang pertama adalah mencari keuntungan dan yang kedua memberi pelayanan kepada umum. Modal pendiriannya berasal sebagian atau seluruhnya dari kekayaan negara yang dipisahkan berupa saham-saham. Persero dipimpin oleh direksi. Sedangkan pegawainya berstatus sebagai pegawai swasta. Badan usaha ditulis PT < nama perusahaan > (Persero). Perusahaan ini tidak memperoleh fasilitas negara. Jadi dari uraian di atas, ciri-ciri Persero adalah:

§  Tujuan utamanya mencari laba (Komersial)

§  Modal sebagian atau seluruhnya berasal dari kekayaan negara yang dipisahkan yang berupa saham-saham

§  Dipimpin oleh direksi

§  Pegawainya berstatus sebagai pegawai swasta

§  Badan usahanya ditulis PT (nama perusahaan) (Persero)

§  Tidak memperoleh fasilitas negara

Contoh perusahaan yang mempunyai badan usaha Persero antara lain:

§  PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk.

§  PT Bank Mandiri (Persero) Tbk.

§  PT Garuda Indonesia (Persero)

§  PT Angkasa Pura (Persero)

§  PT Perusahaan Pertambangan dan Minyak Negara (Persero)

§  PT Tambang Bukit Asam (Persero)

§  PT Aneka Tambang (Persero)

§  PT Pelayaran Nasional Indonesia (Persero)

§  PT Perusahaan Listrik Negara (Persero)

§  PT Pos Indonesia (Persero)

§  PT Kereta Api Indonesia (Persero)

§  PT Adhi Karya (Persero)

§  PT Perusahaan Listrik Negara (Persero)

§  PT Perusahaan Perumahan (Persero)

§  PT Waskitha Karya (Persero)

§  PT Telekomunikasi Indonesia (Persero)

HUKUM PERIKATAN

Definisi Hukum Perikatan

Perikatan dalam bahasa Belanda disebut “ver bintenis”. Istilah perikatan ini lebih umum dipakai dalam literatur hukum di Indonesia. Perikatan dalam hal ini berarti ; hal yang mengikat orang yang satu terhadap orang yang lain. Hal yang mengikat itu menurut kenyataannya dapat berupa perbuatan, misalnya jual beli barang. Dapat berupa peristiwa, misalnya lahirnya seorang bayi, meninggalnya seorang. Dapat berupa keadaan, misalnya; letak pekarangan yang berdekatan, letak rumah yang bergandengan atau letak rumah yang bersusun (rusun). Karena hal yang mengikat itu selalu ada dalam kehidupan bermasyarakat, maka oleh pembentuk undang-undang atau oleh masyarakat sendiri diakui dan diberi ‘akibat hukum’. Dengan demikian, perikatan yang terjadi antara orang yang satu dengan yang lain itu disebut hubungan hukum.

Jika dirumuskan, perikatan adalah adalah suatu hubungan hukum dalam lapangan harta kekayaan antara dua orang atau lebih di mana pihak yang satu berhak atas sesuatu dan pihak lain berkewajiban atas sesuatu. Hubungan hukum dalam harta kekayaan ini merupakan suatu akibat hukum, akibat hukum dari suatu perjanjian atau peristiwa hukum lain yang menimbulkan perikatan. Dari rumusan ini dapat diketahui bahwa perikatan itu terdapat dalam bidang hukum harta kekayaan (law of property), juga terdapat dalam bidang hukum keluarga (family law), dalam bidang hukum waris (law of succession) serta dalam bidang hukum pribadi(pers onal law).

Menurut ilmu pengetahuan Hukum Perdata, pengertian perikatan adalah suatu hubungan dalam lapangan harta kekayaan antara dua orang atau lebih dimana pihak yang satu berhak atas sesuatu dan pihak lain berkewajiban atas sesuatu.

Beberapa sarjana juga telah memberikan pengertian mengenai perikatan. Pitlo memberikan pengertian perikatan yaitu suatu hubungan hukum yang bersifat harta kekayaan antara dua orang atau lebih, atas dasar mana pihak yang satu berhak (kreditur) dan pihak lain berkewajiban (debitur) atas suatu prestasi.

Pengertian perikatan menurut Hofmann adalah suatu hubungan hukum antara sejumlah terbatas subjek-subjek hukum sehubungan dengan itu seorang atau beberapa orang daripadanya (debitur atau pada debitur) mengikatkan dirinya untuk bersikap menurut cara-cara tertentu  terhadap pihak yang lain, yang berhak atas sikap yang demikian itu.

Istilah perikatan sudah tepat sekali untuk melukiskan suatu pengertian yang sama yang dimaksudkan verbintenis dalam bahasa Belanda yaitu suatu hubungan hukum antara dua pihak yang isinya adalah hak an kewajiban untuk memenuhi tuntutan tersebut.

Dalam beberapa pengertian yang telah dijabarkan di atas, keseluruhan pengertian tersebut menandakan bahwa pengertian perikatan yang dimaksud adalah suatu pengertian yang abstrak, yaitu suatu hal yang tidak dapat dilihat tetapi hanya dapat dibayangkan dalam pikiran kita. Untuk mengkonkretkan pengertian perikatan yang abstrak maka perlu adanya suatu perjanjian. Oleh karena itu, hubungan antara perikatan dan perjanjian adalah demikian, bahwa perikatan itu dilahirkan dari suatu perjanjian.

Di dalam hukum perikatan, terdapat sistem yang terbuka, dan yang dimaksud dengan system terbuka adalah setiap orang dapat mengadakan perikatan yang bersumber pada perjanjian, perjanjian apapun dan bagaimanapun, baik itu yang diatur dengan undang-undang atau tidak,
inilah yang disebut dengan kebebasan berkontrak, dengan syarat kebebasan berkontrak harus halal, dan tidak melanggar hukum, sebagaimana yang telah diatur dalam Undang-undang.

Di dalam perikatan ada perikatan untuk berbuat sesuatu dan untuk tidak berbuat sesuatu. Yang dimaksud dengan perikatan untuk berbuat sesuatu adalah melakukan perbuatan yang sifatnya positif, halal, tidak melanggar undang-undang dan sesuai dengan perjanjian. Sedangkan perikatan untuk tidak berbuat sesuatu yaitu untuk tidak melakukan perbuatan tertentu yang telah disepakati dalam perjanjian. Contohnya; perjanjian untuk tidak mendirikan bangunan yang sangat tinggi sehingga menutupi sinar matahari atau sebuah perjanjian agar memotong rambut tidak sampai botak.

Dasar Hukum Perikatan

berdasarkan KUH Perdata terdapat tiga sumber yaitu :

1.       Perikatan yang timbul dari persetujuan.

2.       Perikatan yang timbul dari undang – undang

3.       Perikatan terjadi bukan perjanjian

Dalam berbagai kepustakaan hukum Indonesia memakai bermacam-macam istilah untuk menterjemahkan verbintenis danovereenkomst, yaitu :

1. Kitab Undang-undang Hukum Perdata, Subekti dan Tjiptosudibio menggunakan istilah perikatan untuk verbintenis dan persetujuan untuk overeenkomst.
2. Utrecht dalam bukunya Pengantar Dalam Hukum Indonesia memakaiistilah Perutangan untukverbintenis dan perjanjian untukovereenkomst.
3. Achmad Ichsan dalam bukunya Hukum Perdata IB, menterjemahkan verbintenis dengan perjanjian dan overeenkomst dengan persetujuan.

Berdasarkan uraian di atas maka dapat disimpulkan bahwa dalam bahasa Indonesia dikenal tiga istilah terjemahan bagi ”verbintenis” yaitu :

1. perikatan
2. perutangan
3. perjanjian

Sedangkan untuk istilah ”overeenkomst” dikenal dengan istilah terjemahan dalam bahasa Indonesia yaitu :

·         perjanjian dan persetujuan.

Untuk menentukan istilah apa yang paling tepat untuk digunakan dalam mengartikan istilah perikatan, maka perlu kiranya mengetahui makna nya. terdalam arti istilah masing-masing.Verbintenis berasal dari kata kerja verbinden yang artinya mengikat. Jadi dalam hal ini istilah verbintenis menunjuk kepada adanya ”ikatan” atau ”hubungan”. maka hal ini dapat dikatakan sesuai dengan definisiverbintenis sebagai suatu hubungan hukum. Atas pertimbangan tersebut di atas maka istilah verbintenis lebih tepat diartikan sebagai istilah perikatan. sedangkan untuk istilah overeenkomst berasal dari dari kata kerja overeenkomen yang artinya ”setuju” atau ”sepakat”. Jadiovereenkomst mengandung kata sepakat sesuai dengan asas konsensualisme yang dianut oleh BW. Oleh karena itu istilah terjemahannya pun harus dapat mencerminkan asas kata sepakat tersebut. Berdasarkan uraian di atas maka istilah overeenkomst lebih tepat digunakan untuk mengartikan istilah persetujuan.

Azas-azas Hukum Perikatan

Diatur dalam Buku III KUH Perdata, yakni :

·         Azas Kebebasan Berkontrak

Dalam Pasal 1338 KUH Perdata yang menyebutkan bahwa segala sesuatu perjanjian yang dibuat adalah sah bagi para pihak yang membuatnya dan berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.

Dengan demikian, cara ini dikatakan ‘sistem terbuka’, artinya bahwa dalam membuat perjanjian ini para pihak diperkenankan untuk menentukan isi dari perjanjiannya dan sebagai undang-undang bagi mereka sendiri, dengan pembatasan perjanjian yang dibuat tidak boleh bertentangan dengan ketentuan undang-undang, ketertiban umum, dan norma kesusilaan.

·         Azas Konsensualisme

Azas ini berarti, bahwa perjanjian itu lahir pada saat tercapainya kata sepakat antara pihak mengenai hal-hal yang pokok dan tidak memerlukan sesuatu formalitas.

Dalam Pasal 1320 KUH Perdata, untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat adalah kata sepakat antara para pihak yang mengikatkan diri, yaitu :

1.       Kata sepakat antara para pihak yang mengikatkan diri

2.       Cakap untuk membuat suatu perjanjian

3.       Mengenai suatu hal tertentu

4.       Suatu sebab yang halal

Pada debitur terletak kewajiban untuk memenuhi prestasi. Dan jika ia tidak melaksanakan kewajibannya tersebut bukan karena keadaan memaksa maka debitur dianggap melakukan ingkar janji. Wanprestasi adalah keadaan dimana debitur tidak memenuhi prestasi (ingkar janji) yang telah diperjanjikan.

Tidak dipenuhinya kewajiban oleh debitur disebabkan oleh dua kemungkinan yaitu :

1.       Karena kesalahan debitur, baik dengan sengaja tidak dipenuhinya kewajiban maupun krena kelalaian,

2.       Karena keadaan memaksa (overmacht), force majeure, jadi diluar kemampuan debitur, dalam arti bahwa debitur di sini dianggap tidak bersalah.

Untuk adanya kesalahan harus dipenuhi syarat-syarat :

1.       Perbuatan yang dilakukan harus dapat dihindarkan,

2.       Perbuatan tersebut dapat dipersalahkan kepada si pembuat, yaitu bahwa ia dapat menduga tentang akibatnya.

Wan Prestasi

Apakah suatu akibat itu dapat diduga atau tidak, aka harus diukur secara obyektif dan subyektif. Obyektif yaitu apabila menurut manusia yang normal akibat tersebut dapat diduga dan subyektif jika akibat tersebut menurut keahlian seseorang dapat diduga. Berdasarkan bagan di atas bahwa kesalahan mempunyai pengertian yaitu dalam arti luas yang meliputi kesengajaan dan kelalaian. Dan dalam arti sempit yang hanya meliputi kelalaian saja. Kesengajan adalah perbuatan yang dilakukan dengan diketahui dan dikehendaki. Untuk terjadinya kesengajaan tidak diperlukan adanya maksud untuk menimbulkan kerugian kepada orang lain. Cukup kiranya jika si pembuat walaupun mengetahui akan akibatnya toh tetap melakukan perbuatan. Sedangkan kelalaian adalah perbuatan dimana si pembuatnya mengetahui akan kemungkinan terjadinya akibat yang merugikan orang lain. Dalam melaksanakan suatu perikatan seseorang juga bertanggung jawab untuk perbuatan-perbuatan dari orang yang di bawah tanggungannya (Pasal 1391 KUH Perdata).

Dalam hal ini diperbolehkan untuk membuat persetujuan yang meniadakan tanggungjawab yang terjadi akibat kesengajaan atau kelalaian dari orang yang di bawah perintahnya. Untuk mengetahui sejak kapan debitur dalam keadaan wanprestasi, undang-undang memberikan upaya hukum dengan suatu pernyataan lalai (ingebrekestelling, sommasi).

Pernyataan lalai adalah pesan (pemberitahuan) dari kreditur kepada debitur dengan mana kreditur memberitahukan pada saat kapankah selambat-lambatnya ia mengharapkan pemenuhan prestasi. Dengan pesan ini kreditur menentukan dengan pasti pada saat manakah debitur dalam keadaan ingkar janji, manakala ia tidak memnuhi prestasinya. Sejak saat itupulalah debitur harus menanggung akibat-akibat yang merugikan yang disebabkan tidak dipenuhinya prestasi. Jadi dalam hal ini fungsi penetapan lalai adalah merupakan upaya hukum untuk menentukan kapan saat terjadinya ingkar janji.

Bentuk Wanprestasi

Ada tiga bentuk wanprestasi yaitu :

1.       Tidak memenuhi prestasi sama sekali

2.        Terlambat memenuhi prestasi.

3.        Memenuhi prestasi secara tidak baik.

Dalam hal penetapan lalai, menggingat adanya bentuk wanprestasi maka penetapan lalai ada yang diperlukan dan ada yang tidak dibutuhkan :

·         Apabila debitur tidak memenuhi prestasi sama sekali maka pernyataan lalai tidak diperlukan, kreditur langsung minta ganti kerugian.

·         Dalam hal debitur terlambat memenuhi prestasi maka pernyataan lalai diperlukan karena debitur dianggap masih dapat berprestasi.

·         Kalau debitur keliru dalam memenuhi prestasi, Hoge Raad berpendapat pernyataan lalai perlu tetapi Meijers berpendapat lain, apabila karena kekeliruan debitur kemudian terjadi pemutusan perjanjian yang positif, pernyataan lalai tidak perlu.

Pemutusan perjanjian yang positif adalah dengan prestasi debitur yang keliru itu menyebabkan kerugian kepada milik lainya dari kreditur, misalnya dipesan Jeruk Bali dikirim Jeruk jenis lain yang sudah busuk hingga menyebabkan jeruk-jeruk lainnya dari kreditur menjadi busuk. Sedangkan pemutusan perjanjian yang negatif adalah dengan prestasi debitur yang keliru tidak menimbulkan kerugian pada milik laiin kreditur.Dalam hal ini maka pernyataan lalai diperlukan.

Wanprestasi membawa akibat yang merugikan bagi debitur karena sejak saat itu debitur harus:

1.       Mengganti kerugian

2.       Benda yang dijadikan objek dari perikatan sejak saat tidak dipenuhinya kewajiban menjadi tanggung jawab dari debitur.

3.        Jika perikatan itu timbul dari perjanjian yang timbal balik, kreditur dapat meminta pembatalan (pemutusan) perjanjian.

Dalam hal debitur melakukan wanprestasi maka kreditur dapat menuntut salah satu dari lima kemungkinan sebagai berikut :

1.       Dapat menuntut pembatalan/pemutusan perjanjian.

2.       Dapat menuntut pemenuhan perjanjian.

3.       Dapat menuntut penggantian kerugian.

4.       Dapat menuntut pembatalan dan penggantian kerugian.

5.       Dapat menuntut pemenuhan dan pengganti kerugian.